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在我国，购买建设中的房产是非常普遍的现象。发展商在取得相关部门批准建屋却又还未完工前，屋主是需要先支付首期款项，再依照逐步完成的期段进行后续付款。 我们在这期文稿中就要跟大家探讨屋主在购买未建成房产时需要注意的9大要点！尤其在行动期间，无法如期完工的项目怎办？ ▶砂拉越有立法 →在砂拉越，未建成房产的买卖合约是根据2013年房屋开发（控制和许可）条例规定，任何一方都不能对此进行修改。 ▶开发商的开发执照、广告和销售许可证 →开发商与买方签订买卖合约之前，开发商必须从当地房屋部获得上述证件，买卖合约才算合法且有效。 ▶逐步付款方式 →房产建设将由开发商按照买卖合约内所规定的阶段进行直至完成。签订买卖合约后，屋主应支付购买价格的10％。 接下来，开发商会在阶段性取得完工证书后，向屋主索取付款。屋主应在21天内支付该完成阶段的款项。如有逾期，其利息计算在“买卖合约”条款中有详细说明。 ▶多久才能拿到钥匙？ →根据砂拉越法律，从买卖合约那日算起，开发商最多保有24个月（对于有地房产）或36个月（对于分层地契房产）要向屋主交付建好的房屋，逾期将面对罚款。 ▶延迟将房产交付给屋主的后果 →从24个月的有效期算起至房产交付那日，开发商应支付屋主每年3％的定额罚款。 而分层地契房产则从36个月的有效期之日起至房产交付之日算起，每年8％的定额罚款。此外，如果分层地契房产的共享区域无法证明已完工，开发商应向屋主支付屋价最后期20%的其中10％，作为定额罚款。 要提醒大家另一点，若银行已批准贷款，即便房产未建成，屋主也必须按时缴付每月贷款。 ▶行动管制令有何影响？ →当然有! 大多数开发商因未经相关部门事先批准而必须停工。在这种情况下，除非收到有关部门批准开发商继续施工，否则，在砂拉越的MCO期间，即2020年3月18日至2020年5月12，并不会算入完成期限，因为它处于不可抗力的条件下（《买卖合约》第24条）。 ▶一旦拿到锁匙，需要支付更多款项给开发商吗？ →屋主会在地方议会签发《入伙纸》后获得房屋的钥匙，这也代表房产已依约完成100%的建设。但根据阶段性还款的条例，发展商在这阶段还是只能收到97.5% 的款项。剩余的2.5％款项将在地契发出后才支付给开发商。 ▶是否有房屋保修期？ →根据法律，从房产移交那日算起，缺陷保修期限为18个月，开发商是有义务保修房屋的损坏。建议屋主以书面形式向开发商提出投诉，并附上照片证明。 ▶如开发商拒绝修复劣质的工程和结构缺陷该怎么办？ →屋主可向房屋法庭投诉，以寻求法定的补救措施。 资料提供： 田春丽律师 Chan & Chan Advocates Kuching #购买未建成物业的9大要点 #柯氏产业代理商 #砂拉越产业买卖

◆为什么会没地产权呢？ 您想购买的房屋也许并没有独立的所有权！这意味着房屋已经建成，也签发了居住许可证 （OP），但是该项目的开发商尚未申请物业的所有权。 ◆ 这对您有何影响？ 在砂拉越，除了买卖协议外，双方也需签署房产权转让契据，将财产所有权从卖者转让给买方。开发商将以书信通知，表明一旦发行所有权，所有权便会转让给买方。未经开发者同意，买卖交易将无法进行。 ◆在没有地产权的情况下，银行会接受哪些条件作为买方贷款的担保？ 银行将接受开发商与卖方之间的买卖协议原件，加上经盖章的原有转让产权契据及贷款/担保文件。 ◆那么，房产权何时发布？ 目前，砂拉越并没有强制性规定开发商的申请期限。 ◆谁负责申请？ 卖方必须签署转让备忘录，以便开发商可以将房产权转让给买方。卖方必须支付印花税，并确保所有评估率正确，然后才能在土地注册处注册转让。卖方还必须向开发商支付购买价格的最后2.5％，以方便开发商签署转让协议，以买方为受益人。该费用是根据《砂拉越2014年房地发展（执照和执行）条例》执行。 ◆缺少完整的个人产权会否影响买方获得银行贷款？ 银行将考虑的因素包括房子是否已建成超过10年。若是，某些银行可能不愿向买方提供贷款。此外，物业地点、 财产价值，还有借贷人的偿付能力也是关键。如果他们调查后发现开发商可能在不久的将来或当下已经破产，那么银行是不会向买方提供贷款的。当然，每个银行政策和条款都不相同，建议质询相关银行负责人以获得最准确的资讯。 资料提供：田春丽律师 (Chan & Chan Advocates Kuching)